Preguntas frecuentes
"¿Pueden las propiedades horizontales citar a una asamblea general a través de una plataforma virtual en el 2021?"
Es importante recordar que, sin importar los decretos y resoluciones expedidos con motivo de la actual pandemia, la ley 675 de 2001, que es la ley que rige lo concerniente a este tema, ya contemplaba en su artículo 42, la posibilidad de citar la asamblea general bajo la modalidad de reunión no presencial, siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones:
Se debe poder probar la realización de la reunión.
Los propietarios, sus representantes o delegados deben poder deliberar y tomar las decisiones por comunicación simultánea o sucesiva.
La sucesión de las comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.
De igual manera, para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
“¿Qué quórum se requiere en una asamblea virtual?”
El artículo 45 de la misma ley 675 de 2001, establece como regla general que la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva reunión, sin establecer ninguna exigencia diferente o adicional de acuerdo a la modalidad de reunión de la que se trate.
No obstante, en los últimos meses se ha generado la duda respecto al artículo 44 de la citada ley, que menciona respecto a las reuniones no presenciales y a las decisiones por comunicación escrita:
“las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita,”…
Sobre esta duda vale pena aclarar que el artículo 44, no contradice los artículos 42, 45 y 46, en los que se define el quórum requerido para poder sesionar y decidir, sino que trata del escenario en el que alguno de los propietarios asistentes a la reunión no presencial, sus representantes o delegados no puedan participar en la comunicación de manera simultánea y/o sucesiva, escenario en el que dichas decisiones serán ineficaces.
Lo anterior implica que cualquiera sea la plataforma que se use para desarrollar la asamblea virtual, ésta debe permitir la participación de los propietarios en la comunicación de manera simultánea o sucesiva.
“¿Qué tipo de decisiones se pueden o no tomar en una asamblea virtual?”
El parágrafo del artículo 46 es claro en establecer que las decisiones que no podrán ser tomadas en una reunión no presencial son todas aquellas que requieran de mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes:
Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
Reforma a los estatutos y reglamento.
Desafectación de un bien común no esencial.
Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
Liquidación y disolución de la copropiedad.